Leietaker betaler ikke husleie: inkasso og utkastelse

Betaler ikke leietakeren husleien, kan du kreve pengene inn som et vanlig pengekrav med purring, inkassovarsel og eventuelt inkassobyrå, og du kan samtidig få leietakeren ut av boligen. Det første sporet følger inkassoloven. Det andre følger husleieloven og tvangsfullbyrdelsesloven, og der gjør namsfogden jobben hvis leietakeren ikke flytter frivillig.

Det viktigste å vite før du gjør noe: Står det i den skriftlige leieavtalen at leietakeren godtar tvangsfravikelse hvis leien ikke blir betalt, kan du gå til namsfogden uten å ta saken til forliksrådet eller tingretten først. Mangler den setningen, blir veien lengre.

Pengene og boligen er to forskjellige spor

Husleien er et forfalt pengekrav. Den kan du drive inn selv eller sette bort til et inkassobyrå, akkurat som en ubetalt faktura. Målet er at pengene kommer inn, og sluttpunktet er utlegg hos namsfogden.

Boligen er noe annet. Å få en leietaker ut kalles fravikelse i loven, i dagligtale utkastelse. Det krever at leieforholdet er brakt til opphør eller at avtalen gir et særlig tvangsgrunnlag, og at namsfogden gjennomfører det. En inkassosak alene gir deg aldri rett til å skifte lås.

Sporene går ofte parallelt. Mange utleiere sender inkassovarsel for den ubetalte leien og varsel om tvangsfravikelse i samme uke. Betaler leietakeren alt, stanser begge.

Slik krever du inn husleien selv

Du trenger ingen bevilling for å drive inn dine egne krav. Inkassoloven gjelder likevel: Du må opptre i samsvar med god inkassoskikk (inkassoloven § 8), og et inkassovarsel må gi minst 14 dagers betalingsfrist regnet fra den dagen det ble sendt (inkassoloven § 9).

For dine egne varsler kan du kreve faste gebyrer etter inkassoforskriften kapittel 1:

Varsel fra deg	Tidligst	Gebyr 2026
Purring	14 dager etter forfall	38 kr
Inkassovarsel (minst 14 dagers frist)	14 dager etter forfall	38 kr
Betalingsoppfordring du sender selv	Etter at fristen i purring eller inkassovarsel er ute	113 kr
Samlet maksimum per krav	Innenfor seks måneder	189 kr

I tillegg løper forsinkelsesrente fra forfallsdagen. Den er 12,25 prosent i året fra 1. juli 2026. På en månedsleie på 12 000 kr blir det om lag 4,03 kr per dag, eller rundt 121 kr for en måned. Renten beregnes av leien, ikke av gebyrene. Fremgangsmåten for varslene står i artikkelen om å sende purring og inkassovarsel selv, og hele regelverket for egeninkasso har sin egen side.

Etter inkassoloven fra 1988 kan du som utleier sende både purring, inkassovarsel og betalingsoppfordring selv, med gebyrene i tabellen over.

Hva koster det leietakeren når et inkassobyrå tar over?

Sender du kravet til et inkassobyrå etter at fristen i inkassovarselet er ute, kan leietakeren bli krevd for inkassosalær. Her slår en detalj inn som mange utleiere ikke tenker på: Utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 3-11). Husleiekrav skriver seg derfor ikke fra mva-pliktig virksomhet, og salæret får et tillegg på 25 prosent (inkassoforskriften § 2-2 andre ledd).

Eksempel: leie 12 000 kr, leietaker er forbruker	Høyeste beløp 2026
Lett salær (trinnet t.o.m. 50 000 kr, med mva-tillegg)	1 500 kr
Tungt salær (fristen i betalingsoppfordringen oversittet med mer enn 28 dager)	3 000 kr
Avdragsordning med mer enn fire avdrag, tillegg	1 125 kr
Forsinkelsesrente, 30 dager	ca. 121 kr

Skylder leietakeren for to måneder, altså 24 000 kr, havner kravet i samme trinn. Krav fra samme kreditor som er sendt til byrået før betalingsoppfordringen, skal etter Finanstilsynets retningslinjer slås sammen til én sak, så det blir ikke ett salær per måned. Kalkulatoren for inkassosalær regner ut taket for andre beløp.

Betaler leietakeren innen fristen i inkassovarselet, kan du ikke kreve salær til et byrå dekket (inkassoloven § 17 tredje ledd). Sender du saken for tidlig, er det du som sitter med regningen.

Depositumet dekker ikke leien mens leieforholdet varer

Depositumet kan avtales til høyst seks måneders leie og skal stå på en særskilt konto i leietakerens navn (husleieloven § 3-5). Mens leieforholdet varer, kan verken du eller leietakeren ta ut pengene alene. Depositumet er altså en sikkerhet for sluttoppgjøret, ikke en buffer du kan trekke husleien fra hver måned.

Når leieforholdet er over, kan banken betale skyldig leie til deg uten samtykke fra leietakeren, men bare hvis alle tre vilkårene er oppfylt:

• Dere har avtalt skriftlig at leien skal betales til en annen konto i samme bank.
• Du har dokumentert at leien er skyldig.
• Leietakeren har ikke dokumentert at han har gått til søksmål innen fem uker etter at banken varslet ham.

Er vilkårene ikke oppfylt, trenger du leietakerens skriftlige samtykke eller en rettskraftig dom. Har leietakeren stilt garanti i stedet, gjelder § 3-6, og garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.

Når kan du heve leieavtalen?

Du kan heve leieavtalen når leietakeren vesentlig misligholder plikten til å betale leie (husleieloven § 9-9). Loven sier ikke hvor mange måneder som må være ubetalt, så vurderingen avhenger av beløpet, hvor lenge det har pågått og hva som er skjedd mellom dere.

Hevingserklæringen må være skriftlig og oppgi grunnen. Den kan pålegge leietakeren å flytte straks. Blir avtalen hevet, svarer leietakeren for tapt leie og utlegg etter reglene i husleieloven § 5-8.

Tvangsfravikelse: avtalen avgjør hvor rask veien er

Namsfogden kan bare kaste ut en leietaker når du har et tvangsgrunnlag. Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd gir to som er aktuelle når leien ikke betales:

• Bokstav a: En skriftlig leieavtale der leietakeren har godtatt at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Avtalen kan være inngått elektronisk.
• Bokstav d: Du har hevet leieavtalen, og forholdene gjør det åpenbart at du hadde rett til det.

Med bokstav a i avtalen er saken som regel enkel. Hviler du på bokstav d, må namsfogden se at hevingen åpenbart var berettiget. Er det tvil, risikerer du at saken må til domstolene.

Før du begjærer fravikelse, må du sende et skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen, og du må vente to uker før du sender begjæringen. Det må gå fram av varselet at fravikelsen kan unngås hvis leietakeren betaler leien, inndrivingskostnadene, sakskostnadene og forfalt leie fram til betalingsdagen, med renter, før fullbyrdelsen gjennomføres.

Varsel til kommunen før utkastelsen

Husleieloven § 9-11 lar deg sende et skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om at leien ikke blir betalt. Det er frivillig. Sender du det, bør begjæringen om tvangsfravikelse tidligst komme to uker etterpå, og leietakeren skal få kopi. Leietakeren kan på forhånd reservere seg skriftlig mot slike varsler.

Varselet kan gi en leietaker i krise en sjanse til å få hjelp før det blir utkastelse. For deg kan det bety at leien blir betalt, i stedet for at du står igjen med en tom leilighet og et krav som går til langtidsovervåkning.

Gebyrene hos namsfogden

Skritt	Gebyr 2026	Grunnlag
Begjæring om fravikelse	1 681 kr	1,25 × rettsgebyret, rundet ned
Tillegg når fravikelsen gjennomføres	1 815 kr	1,35 × rettsgebyret, rundet ned
Begjæring om utlegg for den ubetalte leien	928 kr	0,69 × rettsgebyret, rundet ned

Gebyrene står i rettsgebyrloven § 14 og betales selv om begjæringen senere trekkes. Flytting og oppbevaring av leietakerens ting er ikke inkludert. Gebyrene kan kreves erstattet som sakskostnader, men det hjelper lite hvis leietakeren ikke har penger. En oversikt over namsfogdens satser finner du også hos gebyr.net, som har samlet gebyrene for utlegg, utkastelse og tvangssalg.

Tidslinje for én ubetalt husleie

Dato	Pengesporet	Boligsporet (avtale med bokstav a)
1. desember 2026	Leien på 12 000 kr forfaller. Forsinkelsesrenten begynner å løpe.	Varsel etter § 4-18 kan sendes samme dag.
15. desember	Inkassovarsel sendes, frist 29. desember. Gebyr 38 kr.	To uker er gått. Begjæring om fravikelse kan sendes.
29. desember	Fristen i inkassovarselet går ut. Saken kan gå til byrå.	Namsfogden behandler begjæringen.

Har du sendt varsel til sosialtjenesten 1. desember, bør begjæringen om fravikelse vente til 15. desember. Hvor lang tid namsfogden bruker etter at begjæringen er kommet inn, varierer.

Byrå eller ikke?

En enkelt ubetalt måned klarer de fleste utleiere å følge opp selv. Blir det flere måneder, eller nekter leietakeren å svare, sparer et byrå deg for mye arbeid, og salæret betales i utgangspunktet av leietakeren. Hvordan du finner et byrå som passer, står i artikkelen om å velge inkassobyrå. Er du leietakeren selv, er rettighetene dine forklart i artikkelen om inkasso på husleie.