Inkasso på husleie: depositum, salær og utkastelse

Ubetalt husleie drives inn som andre pengekrav: Utleieren kan purre selv, sende inkassovarsel og deretter overlate saken til et inkassoforetak. Tre ting skiller husleie fra andre krav. Utleieren kan ikke forsyne seg av depositumet ditt på egen hånd. Inkassosalæret kan bli 25 prosent høyere fordi utleie av bolig er fritatt for merverdiavgift. Og vesentlig mislighold av leien kan gi utleieren rett til å heve avtalen og kreve deg kastet ut.

Betal derfor husleien før andre regninger hvis du må velge. Står du i fare for å miste boligen, kontakt Nav-kontoret og Navs økonomi- og gjeldsveiledning på 55 55 33 39 med en gang.

Kan utleieren ta pengene fra depositumet?

Ikke på egen hånd. Depositumet skal stå på en særskilt konto i ditt navn, og så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet alene (husleieloven § 3-5). Utleieren kan derfor ikke trekke ubetalt leie fra depositumet mens du bor der, selv om kravet har gått til inkasso.

Når leieforholdet er over, kan banken betale ut skyldig leie til utleieren uten ditt samtykke bare når tre vilkår er oppfylt: Dere har skriftlig avtalt at leien skal betales til en annen konto i samme bank, utleieren har dokumentert den skyldige leien, og du ikke innen fem uker etter bankens varsel dokumenterer at du har reist søksmål. Ellers kreves ditt skriftlige samtykke eller en rettskraftig avgjørelse.

Hva inkasso på husleie kan koste

Utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 3-11). Når kravet ikke skriver seg fra mva-pliktig virksomhet, kan inkassosalæret økes med et tillegg tilsvarende 25 prosent (inkassoforskriften § 2-2 andre ledd). For en privatperson ser taket slik ut i 2026:

Ubetalt husleie (hovedstol)	Lett salær med mva-tillegg	Tungt salær med mva-tillegg
8 500 kr (én måned)	750 kr	1 500 kr
17 000 kr (to måneder)	1 500 kr	3 000 kr
51 000 kr (seks måneder)	3 375 kr	6 750 kr

Legg merke til spranget: To måneders leie havner i trinnet «t.o.m. 50 000 kr», og seks måneder i trinnet over. Krever utleieren inn selv uten inkassoforetak, er gebyrene 38 kr for purring, 38 kr for inkassovarsel og 113 kr for betalingsoppfordring. Betaler du innen fristen i inkassovarselet, kan det ikke kreves salær (inkassoloven § 17 tredje ledd). Kalkulatoren for inkassosalær regner ut ditt beløp.

Er boligen mangelfull, kan du holde tilbake leie

Husleieloven gir deg rett til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene du har mot utleieren på grunn av mangel eller forsinkelse (§ 2-15). Har du krav på avslag i leien fordi boligen har en mangel, kan avslaget utgjøre forholdet mellom nedsatt og avtalt leie (§ 2-11). Du kan også kreve at utleieren retter mangelen (§ 2-10).

Holder du tilbake leie med god grunn, er det ikke et forfalt, ubestridt krav, og utleieren skal ikke sende det til inkasso. Gi beskjed skriftlig om hvilken mangel det gjelder og hvor mye du holder tilbake. Holder du tilbake mer enn det mangelen gir grunnlag for, risikerer du å misligholde avtalen.

Uenig? Husleietvistutvalget, ikke forliksrådet

Tvister om leie av bolig går ikke til forliksrådet. Husleieloven § 12-5 sier det rett ut: «Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig.» I stedet skal tvisten behandles av Husleietvistutvalget før den eventuelt kan bringes inn for tingretten.

Det har betydning for inkasso. Et omtvistet krav skal ikke drives inn med vanlige inkassobrev, og inkassoforetaket har en selvstendig plikt til å vurdere om kravet er rettmessig før det sender betalingsoppfordring (inkassoloven § 10). Har du en rimelig innsigelse, faller inkassokostnadene bort (inkassoloven § 17 andre ledd). Slik skriver du den: innsigelsen som stopper inkassoen.

Når kan utleieren kaste deg ut?

Utleieren kan heve leieavtalen ved vesentlig mislighold, og et vesentlig mislighold av plikten til å betale leie er et slikt grunnlag (husleieloven § 9-9). Hevingserklæringen skal være skriftlig og begrunnet. Etter heving er du ansvarlig for tapt leie og utgifter.

Mange leiekontrakter inneholder en klausul om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Da er kontrakten et særlig tvangsgrunnlag, og utleieren kan gå rett til namsfogden etter et varsel med to ukers frist (tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 13-2). Varselet skal si at fravikelsen kan unngås hvis du betaler leien, inndrivingskostnadene, sakskostnadene og forfalt leie fram til betalingen, med renter, før fullbyrdelsen gjennomføres.

Steg	Hva skjer	Hva du kan gjøre
Leien forfaller	Purring, inkassovarsel	Betal eller si fra om mangler skriftlig
Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18	To ukers frist før begjæring om utkastelse	Betal alt som står i varselet
Varsel til sosialtjenesten (§ 9-11)	Utleieren kan varsle kommunen; begjæring bør tidligst komme to uker etter	Kontakt Nav-kontoret
Begjæring til namsfogden	Gebyr 1 681 kr for utleier, kan kreves av deg som sakskostnad	Betaling før fullbyrdelsen stanser saken

Hvordan prosessen ser ut fra utleierens side, står i leietaker betaler ikke husleie.

Felles leiekontrakt og ektefeller

Har dere skrevet under leiekontrakten sammen, kan utleieren kreve hele leien av hvem som helst av dere. Ektefeller hefter dessuten begge for leie av felles bolig under samlivet, selv om bare den ene har skrevet under (ekteskapsloven § 41). Flytter du ut uten å si opp kontrakten, kan du fortsatt bli krevd. Mer i solidarisk ansvar i inkassosaker.

Strøm og felleskostnader i leieforholdet

Leien skal være et bestemt beløp, men det kan avtales at utgifter til strøm og vann etter målt forbruk fordeles på leietakerne (husleieloven § 3-1). Slike tillegg er en del av kravet fra utleieren. Får du en inkassosak på et strømtillegg, be om avlesningen som ligger bak. Kjøper du strømmen direkte selv, gjelder reglene i inkasso på strøm og mobil.