Inkasso for borettslag og sameier: legalpant på 2 G og to års frist

Ubetalte felleskostnader er sikret med en lovbestemt panterett i boligen. Borettslaget har panterett i andelen etter borettslagsloven § 5-20, og de andre seksjonseierne i et eierseksjonssameie har panterett i seksjonen etter eierseksjonsloven § 31. Pantet går foran alle andre heftelser, også banklånet, men er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 på 136 549 kr er det 273 098 kr.

Fella er tiden. Panteretten faller bort for felleskostnader som skulle vært betalt mer enn to år før det kommer inn en begjæring om tvangsdekning. Et styre som lar restansene ligge, mister sikkerheten for de eldste månedene. Under ser du hvordan styret bruker inkasso, legalpant og salgspålegg i riktig rekkefølge.

Hva legalpantet dekker

I borettslag gjelder panteretten «krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet». I sameier gjelder den krav mot seksjonseieren «som følger av sameieforholdet». Det typiske er månedlige felleskostnader, men også andre krav som springer ut av forholdet til laget eller sameiet kan være omfattet.

	Borettslag	Eierseksjonssameie
Lov	Borettslagsloven § 5-20	Eierseksjonsloven § 31
Hvem har pantet	Laget	De andre seksjonseierne
Grense	2 G	2 G per bruksenhet
Grunnlag	Lovbestemt pant med vern uten registrering	Lovbestemt pant
Bortfall	Ingen begjæring om tvangsdekning innen to år	Samme regel
Salgspålegg	§ 5-22, frist minst tre måneder	§ 38, frist minst seks måneder

Panteretten omfatter også felleskostnader som forfaller etter at begjæringen om tvangsdekning er kommet inn. Vedtektene kan gi en mer omfattende panterett, men bare med tilslutning fra dem det gjelder, og da må den sikres etter vanlige regler.

Toårsfristen i praksis

Fristen løper for hvert beløp fra det skulle vært betalt. Et eksempel: En andelseier slutter å betale felleskostnadene fra januar 2025. Styret purrer, men gjør ingenting mer. I februar 2027 er panteretten for januar 2025 borte, og hver måned som går, faller én måned til ut av pantet.

Kravet forsvinner ikke, det er bare sikkerheten som går tapt. Laget eller sameiet kan fortsatt kreve pengene som et vanlig krav, med den vanlige foreldelsesfristen på tre år. Men uten pant står det i køen med andre kreditorer hvis boligen selges. Purringer og inkassovarsler stopper ikke fristen. Det gjør bare en begjæring om tvangsdekning.

Trinn for trinn: fra ubetalt måned til tvangssalg

1. Purring tidligst 14 dager etter forfall, 38 kr.
2. Inkassovarsel med minst 14 dagers frist (inkassoloven § 9), 38 kr, sendt av laget selv eller av inkassoforetaket.
3. Inkasso. Inkassoforetaket sender betalingsoppfordring og kan kreve salær etter tabellen.
4. Skriftlig advarsel om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt. Kravet om advarsel faller bort der det kan kreves fravikelse.
5. Salgspålegg med frist på minst tre måneder (borettslag) eller seks måneder (sameie), med opplysning om at boligen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke etterkommes.
6. Tvangssalg gjennom namsmyndighetene. I sameier gjelder varslingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven §§ 4-18 og 4-19 tilsvarende.

Salgspålegg er et inngripende virkemiddel og forutsetter vesentlig mislighold, noe som vurderes konkret. Styret bør dokumentere hva som er sendt og når. Mer om løpet mot tvangssalg står i kan inkasso ende i tvangssalg, og Tvangssalg.net forklarer tvangssalg av bolig fra eierens side.

Slå sammen månedene – kunden betaler mindre salær

Hver måneds felleskostnad er et eget krav. Sender laget tre måneder til inkasso, skal kravene fra samme kreditor som er sendt til inkassoforetaket før betalingsoppfordringen, slås sammen til én inkassosak, ifølge Finanstilsynet. Det gir lavere salær for andelseieren:

Tre måneder à 4 500 kr	Salærtrinn	Maks lett salær
Tre separate saker	Til og med 10 000 kr, tre ganger	3 × 600 = 1 800 kr
Én samlet sak på 13 500 kr	Til og med 50 000 kr	1 200 kr

Satsene gjelder når andelseieren er forbruker og laget er mva-registrert. Er laget eller sameiet ikke registrert i Merverdiavgiftsregisteret, legges det til 25 prosent (inkassoforskriften § 2-2). Den nye inkassoloven lovfester hovedregelen om samlet inndriving (§ 22 i den nye loven). Se flere fakturaer til samme byrå.

Når flere eier boligen sammen

Er andelen eller seksjonen eid av to personer som begge er ansvarlige for felleskostnadene, gjelder egne regler for inndrivingen. Finansklagenemnda har lagt til grunn at det er lov å drive inn kravet separat mot hver av samskyldnerne, men at kravet må være brakt til forfall overfor hver enkelt før inkasso settes i gang (FinKN 2017-188, som gjaldt et inkassoforetak for boligbyggelag). Inkassovarselet må altså sendes til begge. Se solidarisk ansvar i inkassosaker.

Hvem sender kravene – forretningsfører eller byrå?

Laget eller sameiet driver inn sine egne krav og trenger ingen bevilling for det. Når en forretningsfører purrer på vegne av laget, er det en del av forretningsførselen. Det som krever bevilling, er å drive inn forfalte krav for andre ervervsmessig eller stadig (inkassoloven § 4). Overlates inkassoen til et selskap, må det derfor ha inkassobevilling, eller være en advokat.

Styret kan selv sende inkassovarsel og betalingsoppfordring og kreve 38 og 113 kr for dem. God inkassoskikk gjelder også når laget driver inn selv (inkassoloven § 8).

Utleiere: et eget spor

Eier du en bolig du leier ut, er du ikke beskyttet av legalpant. Husleie sikres med depositum eller garanti, og ubetalt leie kan gi grunnlag for heving og tvangsfravikelse. Det er en annen prosess, forklart i leietaker betaler ikke husleie. Husleie for bolig skriver seg ikke fra mva-pliktig virksomhet, så mva-tillegget på salæret gjelder normalt.

Når andelseieren ikke klarer å betale

Restanser på felleskostnader er ofte et tegn på at beboeren har større problemer. God inkassoskikk betyr ikke at laget må vente, men det betyr at metodene ikke skal utsette noen for urimelig påtrykk. Det kan lønne seg å tilby en nedbetalingsplan før saken går til inkasso, og å vise til Navs gratis økonomi- og gjeldsveiledning på telefon 55 55 33 39. En betalingsplan som følges, er bedre for alle enn et tvangssalg.